Mietspiegel und Mietpreisbremse 2026: Stuttgart, Heilbronn und Umland im Überblick

Kurz gesagt (Stand 22. Oktober 2026): In Stuttgart, Heilbronn, Ludwigsburg, Esslingen am Neckar, Böblingen, Sindelfingen, Leonberg, Filderstadt, Fellbach, Kornwestheim, Backnang, Nürtingen und Kirchheim unter Teck gilt 2026 die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen. In Waiblingen, Schorndorf, Bietigheim-Bissingen, Leinfelden-Echterdingen, Herrenberg, Weinsberg und Neckarsulm gilt sie 2026 nicht. Die Landesverordnung läuft bis 31. Dezember 2026; eine Verlängerung ab 2027 ist geplant.

Diese Übersicht fasst für die Städte, in denen wir als Vermieter und Makler tätig sind, drei Regeln mit Quelle zusammen: den örtlichen Mietspiegel, die Mietpreisbremse bei Neuvermietung und die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand. Wir aktualisieren sie, sobald sich eine der Grundlagen ändert.

So lesen Sie die Übersicht

• Mietspiegel: Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und gilt nur innerhalb der Gemeinde, für die er erstellt wurde. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinde oder Interessenverbänden anerkannt (§ 558d BGB); ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht nach § 558c BGB.
• Mietpreisbremse: Gilt nur in Gemeinden, die das Land per Verordnung bestimmt. Dort darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten und nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
• Kappungsgrenze: Bei Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 20 % steigen, in Gemeinden der Landesverordnung um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

Stuttgart

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel 2025/2026, gültig vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026; durchschnittliche Nettokaltmiete 11,15 €/m² (Stichtag April 2024, +1,0 % gegenüber April 2022) – Stadt Stuttgart, Pressemitteilung vom 6. Dezember 2024
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 % in drei Jahren (bis 31. Dezember 2026) – Stadt Stuttgart

Heilbronn

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel (Fortschreibung), gültig vom 1. August 2026 bis 31. Juli 2028; Werte gegenüber dem Mietspiegel 2024 um 5,033 % angehoben (Verbraucherpreisindex). Einen Gesamtdurchschnitt nennt der Mietspiegel nicht; die Medianwerte reichen zum Beispiel von 9,00 €/m² (Baujahr 1985–1994, 60–75 m²) bis 15,51 €/m² (Baujahr 2016–2024, bis 45 m²) – Stadt Heilbronn, Mietspiegelbroschüre 2026 (PDF) · ausführlich: Mietspiegel Heilbronn 2026
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Ludwigsburg

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel 2025, gültig vom 1. August 2025 bis 31. Juli 2027; durchschnittliche Nettomiete 10,66 €/m² (zuvor 10,01 €/m²) – Stadt Ludwigsburg (PDF)
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Esslingen am Neckar

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel 2026, gültig ab 1. Januar 2026; durchschnittliche Nettokaltmiete 10,06 €/m² (Erhebung Mai bis August 2025) – Stadt Esslingen (PDF)
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Böblingen und Sindelfingen

• Mietspiegel: gemeinsamer qualifizierter Mietspiegel (Fortschreibung 2026), gültig vom 1. August 2026 bis 31. Juli 2028. Einen Gesamtdurchschnitt nennt der Mietspiegel nicht; die Basismiete einer 60–70 m² großen Wohnung liegt zum Beispiel bei 9,51 €/m² (Baujahr bis 1918) bis 12,65 €/m² (Baujahr 2020–2023) – Stadt Böblingen (PDF)
• Mietpreisbremse: gilt in beiden Städten (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen

• Mietspiegel: gemeinsamer qualifizierter Mietspiegel, gültig ab 1. Januar 2026; durchschnittliche Nettokaltmiete Filderstadt 10,88 €/m², Leinfelden-Echterdingen 11,69 €/m² (Stichtag 1. Juni 2025) – Stadt Filderstadt (PDF)
• Mietpreisbremse: gilt in Filderstadt, nicht in Leinfelden-Echterdingen
• Kappungsgrenze: Filderstadt 15 %, Leinfelden-Echterdingen 20 %

Bietigheim-Bissingen

• Mietspiegel: einfacher Mietspiegel 2026, gültig ab 1. Januar 2026; Basismieten je nach Größe und Baujahr von 8,49 €/m² bis 16,68 €/m² – Stadt Bietigheim-Bissingen (PDF)
• Mietpreisbremse: gilt 2026 nicht
• Kappungsgrenze: 20 %

Waiblingen

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel 2025, gemeinsam mit der Gemeinde Korb erstellt, gültig vom 1. Februar 2025 bis 31. Januar 2027; durchschnittliche Nettokaltmiete 10,16 €/m² (Stichtag 1. August 2024) – Stadt Waiblingen
• Mietpreisbremse: gilt 2026 nicht
• Kappungsgrenze: 20 %

Kornwestheim

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel 2025 (Fortschreibung, gemeinsam mit Ludwigsburg erstellt), gültig vom 1. August 2025 bis 31. Juli 2027; durchschnittliche Nettomiete 10,13 €/m² – Stadt Kornwestheim
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Fellbach

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel 2025, gültig vom 1. November 2025 bis 31. Oktober 2027; Basismieten je nach Größe und Baujahr von 8,32 €/m² bis 16,97 €/m² – Stadt Fellbach
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Leonberg

• Mietspiegel: einfacher Mietspiegel 2025/2026, gültig ab 1. April 2025 – Stadt Leonberg
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Backnang

• Mietspiegel: einfacher Mietspiegel 2025, gültig ab 1. Juni 2025; durchschnittliche Nettomiete 9,22 €/m² – Stadt Backnang (PDF)
• Mietpreisbremse: gilt (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Nürtingen und Kirchheim unter Teck

• Mietspiegel: gemeinsamer qualifizierter Mietspiegel 2024 des Gutachterausschusses im Landkreis Esslingen, gültig vom 1. Dezember 2024 bis 30. November 2026; ein neuer Mietspiegel ist ab 1. Dezember 2026 angekündigt – Stadt Nürtingen, Gutachterausschuss Landkreis Esslingen (PDF)
• Mietpreisbremse: gilt in beiden Städten (bis 31. Dezember 2026)
• Kappungsgrenze: 15 %

Schorndorf

• Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel, gültig vom 15. Juli 2025 bis 14. Juli 2027; durchschnittliche Nettomiete 9,83 €/m² – Stadt Schorndorf
• Mietpreisbremse: gilt 2026 nicht
• Kappungsgrenze: 20 %

Herrenberg

• Mietpreisbremse: gilt 2026 nicht
• Kappungsgrenze: 20 %
• Mietspiegel: Einen veröffentlichten Mietspiegel der Stadt haben wir nicht gefunden (Stand 22. Oktober 2026).

Heilbronner Umland: Weinsberg, Neckarsulm und Landkreis

• Weinsberg: Mietpreisbremse gilt 2026 nicht; Kappungsgrenze 20 %. Einen veröffentlichten Mietspiegel der Stadt haben wir nicht gefunden. Der Heilbronner Mietspiegel gilt hier nicht.
• Neckarsulm: einfacher Mietspiegel, gültig ab 1. Oktober 2024 (Stand 1. Januar 2026); Mittelwerte je nach Baujahr und Größe von 7,54 €/m² bis 12,81 €/m² – Stadt Neckarsulm (PDF). Die Mietpreisbremse gilt hier seit 1. Januar 2026 nicht mehr; Kappungsgrenze 20 %.
• Südwestlicher Landkreis Heilbronn (u. a. Eppingen): qualifizierter Mietspiegel, gültig ab 19. Mai 2026 für zwei Jahre – Stadt Eppingen

Was ändert sich 2027?

Die Landesregierung plant, Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze nahtlos über den 31. Dezember 2026 hinaus zu verlängern. Am 22. September 2026 hat der Ministerrat die Verordnungsentwürfe mit einer überarbeiteten Gebietskulisse zur Anhörung freigegeben; beschlossen sind sie noch nicht. Die Liste der Gemeinden kann sich dabei ändern. Außerdem laufen mehrere Mietspiegel aus: in Nürtingen und Kirchheim unter Teck am 30. November 2026 (Nachfolger ab 1. Dezember 2026 angekündigt), in Stuttgart am 31. Dezember 2026 und in Waiblingen am 31. Januar 2027. Wir passen diese Übersicht an, sobald die neuen Grundlagen veröffentlicht sind.

Was bedeutet das für Ihre Vermietung?

Vor jeder Neuvermietung sollte feststehen, welcher Mietspiegel für die Wohnung gilt, ob die Gemeinde unter die Mietpreisbremse fällt und ob eine Ausnahme greift. Erst danach lässt sich ein Mietpreis seriös festlegen. Genau das prüfen wir im Erstgespräch, bevor wir eine Wohnung inserieren. Mehr dazu auf unserer Seite Wohnung vermieten lassen.

Häufige Fragen

Gilt der Stuttgarter Mietspiegel auch in Ludwigsburg oder Esslingen?

Nein. Ein Mietspiegel gilt nur in der Gemeinde, für die er erstellt wurde. Ludwigsburg und Esslingen haben eigene qualifizierte Mietspiegel.

Gilt die Mietpreisbremse in Waiblingen oder Schorndorf?

Nein. Beide Städte gehören 2026 nicht zu den Gemeinden der Landesverordnung. Beide haben aber einen qualifizierten Mietspiegel, der bei Mieterhöhungen im Bestand maßgeblich ist; die Kappungsgrenze liegt dort bei 20 %.

Gilt die Mietpreisbremse in Weinsberg?

Nein. Weinsberg gehört 2026 nicht zu den Gemeinden der Landesverordnung. Für 2027 kann sich die Liste ändern.

Was gilt, wenn meine Gemeinde keinen Mietspiegel hat?

Bei einer Mieterhöhung im Bestand kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch mit Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde begründet werden (§ 558a BGB). Bei einer Neuvermietung in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse muss die ortsübliche Vergleichsmiete ebenfalls ermittelt werden – ohne Mietspiegel ist das aufwendiger und sollte gut dokumentiert sein.

Quellen

• Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen BW: Mietpreisbremse – Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 16. Dezember 2025, gültig 1. Januar bis 31. Dezember 2026
• Deutscher Mieterbund: Gemeinden mit abgesenkter Kappungsgrenze (Stand Oktober 2026)
• Stadt Stuttgart: Mietpreise und Mietspiegel
• Mietspiegel der Städte wie oben jeweils verlinkt
• § 556d BGB, § 558 BGB, § 558a BGB, § 558d BGB

Redaktion: HeWoBa eG · Stand: 22. Oktober 2026. Allgemeine Orientierung ohne verbindliche Mietberechnung oder rechtliche Einzelfallberatung. Maßgeblich sind die amtlichen Veröffentlichungen und die jeweils geltenden gesetzlichen Vorgaben.